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万达院线,插入资本市场的吸管

万达院线,插入资本市场的吸管4月17日,万达院线向中国证监会报送了IPO文件,5天后广州金逸影视做了同样的事。谁先登录资本市场,谁就是中国院线第一股。其实,万达院线与金逸影视之争没有悬念, 令人感兴趣的倒是内地首富王健林利用旗下第一家A股上市公司进行资本运营的路数。
优质资产  
万达院线票房收入稳居全国第一,排名第六的金逸则逊色不少。根据招股文件,万达院线、金逸影视旗下影院分别为142家和185家,但前者在2013年的票房达31.6亿元,后者只有15.4亿元。因为在选址上,万达院线就已经赢了。下图是几家主要院线所占全国总票房的份额,尽管各家都会选择寸土寸金的地段,但总体来讲万达广场人流更大、消费水平更高。2013年全国观影人次达到6.2亿,分到1.82万块银幕,每块可以摊到3.3万人次,万达的1247块银幕每块可摊到6.24万人次。    

从下图可以看到,全国观影人次逐年增长,每场放映的观众人数却呈现下降态势。2013年下滑到23.8人次。平均每场只有24人观看,每张电影票的成本势必上升,而票价却在逐年下降。以万达院线为例,2011、2012、2013年平均票价分别为43.66元、42.05和40.64元。

成本升、价格降,对每年接待7、8千万人次的万达院线,这一出一入净利润将损失好几个亿,难怪坊间对万达院线业绩持续增长有所保留。2011年末,开业的万达广场有56座,2014年末将达到110座。每开一座万达广场就是打造一个新商圈,院线进驻的83座广场还在“成为城市中心”的路上,未来几年可以坐享其成、获得稳步增长的上座率。上市募集的20亿资金将加速院线的扩张,这些新影院上座率不会太高,上市公司整体净资产收益率会下降。但只要保持新影院的毛收为正,就不会伤害大局。旧影院赚利润、新影院赚营收和市场份额,要业绩有业绩要规模有规模,万达院线算是一块优质资产。
插入资本市场的吸管

   
2014年,营业的万达广场将达110座,加上数十个在建或规划中的项目,可以说万达已基本完成在全国的布局。外延式扩张的边际收益会越来越低,必须一面深挖现有物业的潜力一面培养新的增长点。
影视文化产业就是万达选中的突破口,近年来大动作不断:2012年8月,斥资26亿美元收购美国排名第二的连锁影院巨头AMC;2013年9月,启动了青岛影视基地项目,预计投资500亿。 
万达院线刚好是商业地产与影视文化的交汇处,截至2013年末,净资产近22亿,已开业影院覆盖北京、天津、重庆等73个大中型城市,已颇具规模。    
另一方面,万达在建及规划中的项目每年耗用资金达数百亿。银行贷款、信托、已开业项目租金、预售款、预收租金等融资方式都已被用到极致。在国家对房地开发贷款、上市融资、再融资严格限制的情况下,万达急需打开新的融资渠道。
万达院线拟发行3000万新股募集20亿,还打算出售3000旧股套取现金。 在万达集团上市搁浅之后,万达院线的上市具有非凡的意义。
王健林不会用关联交易赚小钱,而是会尽量让院线出业绩。电影院线最头痛的是选择并租赁营业场地,最大的负担是支付巨额租金,对万达院线则完全不成问题。每座万达广场都会对院线虚位以待,租金别低得说不过去就行。
靓丽业绩为股本扩张及再融资创造条件,而且文化产业又是国家重点持扶的对象。万达院线以并购、投资影视拍摄等名目可以源源不断进行股权和债权融资(银行贷款、定向增发、发行债券等)万达院线将成为王健林插入资本市场的一根吸管。或许在不久的将来,人们会看到万达院线更名为万达文化产业!文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场

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从年会报告看,万达商业地产正为转型体验式业态支付固定成本

从年会报告看,万达商业地产正为转型体验式业态支付固定成本万达每年的年会报告,都会第一时间在网上流传。最新的一次报告是2014年1月,里面有很多数据,这段时间我详细研究了几遍,这里站在商业地产与电商相结合的角度把关注到的一些内容跟你做一些分享。

1、挣钱还靠卖房子
2013年万达集团收入1866.4亿元…商业地产公司收入1456.2亿元,其中地产业务收入1262.5亿元…商管公司租金收入85.6亿元,同比增长46%…酒店管理公司收入36.3亿元…院线收入41亿元…KTV收入10.6亿元…百货收入154.9亿元
万达推行产业链模式,旗下有地产、酒店、文化旅游和百货四大产业。从收入占比来看,地产销售仍是主要的收入来源,现金流滚资产仍是万达的核心商业模式。在这种模式下,地产销售是万达能否继续保持快速增长的首要风险。

2、资产运营效率低
商管公司组织开业18个万达广场,租金收入85.6亿元,同比增长46%
租金收入的快速增长,掩盖不了资产运营效率低下的事实。万达截至2013年底累计开业85座万达广场,持有物业面积超过1700万平方米,即使按自持物业1万元/平米的单方建造成本的假设估算,年投资回报率也不过5%,连淘宝余额宝/微信理财通都不如,更不用说按市价来计算投资回报率了。这进一步验证了万达模式对地产销售和土地增值的高度依赖性。

3、广场客流下降
2013年万达广场总客流12.2亿人次,平均每个广场日均客流5.2万人次。上海五角场万达广场日均客流17万人次,在所有万达广场中排名第一;重庆南坪万达广场日均客流8.8万人次;宁波鄞州万达广场日均客流7.8万人次。
资产回报率低下的背后是广场客流量下降。事实上,2013年是个转折点,半数以上的成长期和成熟期广场与2012年相比都出现了客流量下降的情况,其中包括上海五角场。而且,成都锦华路万达广场的客流量从多年老二的位置上掉下来,不知是何原因。

4、加快向体验式业态转型
万达百货2013年完成收入154.9亿元,同比增长39%,只完成调整后计划的91%,净利润增亏7%。这是万达百货历史上第一次没有完成利润计划,也是集团唯一完成指标不佳的公司…2013年新开业万达广场大幅增加体验业态,体验业态占万达广场比重近55%;我们计划3年内,体验业态在万达广场中的占比要达到60%,这是万达广场持续火爆的重要因素。
客流下降的背后是零售业态的整体下滑。即使万达广场主动压缩步行街的零售业态比例以帮助万达百货脱困,百货还是未能完成指标。

5、全集团推电商
在加大体验式业态占比之外,主动推行电商是万达应对电商冲击的另一策略。凭借自身的规模优势和资金实力,万达取得了不错的开局。万达电商模式的基因可概括为O2O2O。
万达电商谋划一年,去年四季度在6个广场正式推出,反响不错。万达做电商确实出乎人们预料,很多人以为万达在学阿里、京东,但万达电商和他们完全不一样,说穿了万达做的是“智慧广场”…万达电商定位于两个方面—大会员、大数据,真正做到线上线下结合…万达所有系统、所有公司都要电子商务化,这不是因为实体不行了转向电商,而是实体必须结合电商,线上线下结合。

最后还是建议你看看这份报告的原文,里面有很多数据,自己去分析会更加有体会。
(作者微信公众号:商业地产与电商,微信ID:smartplaza)
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